香港楼市回暖：多重因素驱动，未来前景几何？

近期香港楼市止跌回升，楼价和租金数据向好。购房利息负担下调、特区政府多项楼市措施，以及内地人才流入是主因。未来虽新盘供应足，但开发商策略或使二手楼价难大涨。市场回暖受多方因素推动，值得关注其后续走势。

许久未迎来好消息的中国香港特区地产市场，近日喜讯连连。11月27日，香港特区政府差饷物业估价署公布，10月当地私人住宅售价指数报290.1，结束五个月跌势，相比前月上升超0.6%。

除楼价止跌回升，当地房屋租金水平也向好。差估署公布的10月租金指数报194.9点，同比上升5.12%，今年前10个月累升4.78%。某地产研究平台数据显示，前十个月当地房屋租金平均上涨已达5.7%，仅比2019年相对较高值时低1.2%左右。

推动数据向好的主要原因之一是购房利息负担下调。美国9月中减息，香港特区亦将利息下调0.25厘，当地各大银行接连下调最优惠利息。在此基础上，香港特区政府10月中旬公布的《施政报告》推出多项惠及楼市措施，成交量随之止跌。

以新房市场为例，10月16日《施政报告》公布，至11月14日30天内，当地新房成交量为2032宗，比公布前30日增近9%，成交金额达279.7亿港元，按月上升约45%。

利息下调还带动租房市场正向反馈。按照中原地产数据，当地9月租金回报率升至3.47厘，创12年来新高。当地143个蓝筹屋苑中，供平过租的屋苑增至59个，占比超四成，比去年同期的9个上升5倍。随着利息进一步回落，有4厘以上高回报的屋苑达22个，回报不足3厘的屋苑减至24个，同比回落超七成。

内地人才流入也是重要因素。香港特区政府推出多项人才输入计划，截至2023年底，获批者中77.2%来自内地。2024年前10个月，各项人才入境计划共收到近18万宗申请，近12万宗获批，约7.5万人到港，其中内地约6.3万人，占整体的97%左右，还有约7.5万名受养人随同抵港。

这些人才到港后先租后买，使香港租房市场10月“淡季不淡”。中原地产数据显示，今年前三季度，经其出租的1.7万多个单位，有5300多个单位的租客姓名属普通话拼音，比例逾3成。每月租金由4500至逾30万元不等，当中月租2万元内占近六成，平均每月交租2.3万元；三季度，此类租客则有3100多宗，上升近两倍，占全年成交近六成。

与以往不同，香港的东涌、北角、启德等地成为内地人才青睐的热门居住地区，其租金上升呈双位数字增长。当地地产代理预估，随着《施政报告》利好政策和减息效应，外来人才有望陆续转租为买，或将形成新的香港居住分区及特色。

展望未来，虽然新楼盘供应充足，但开发商推盘策略仍以量为主，这意味着尽管市场需求有所增强，但在二手市场中，楼价难以出现大幅上涨。这种策略一方面可以加快资金回笼，降低库存压力，另一方面也在一定程度上压制了市场的过热情绪，保持市场的平稳。

2025年香港楼市的回暖也受多因素影响。全球经济环境趋稳，美国政策走向明确，低利率环境刺激房地产市场；香港本地经济政策和社会环境改善，政府推动基础设施建设及扩展居住用地，平衡供需关系；季节性因素方面，年初预计会迎来购房热潮；租金市场需求增加，预计2025年租金继续上涨，为房价上升提供支持。

总之，香港楼市的回暖是多种因素共同作用的结果。投资者和购房者需保持理性，关注市场变化，把握机遇的同时注意风险。政府和市场监管者也需关注市场健康发展，防止泡沫形成。

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